Son zamanlarda en çok konuştuğumuz konulardan biri de kuşkusuz "Kentsel Dönüşüm"... Geçtiğimiz yıl itibariyle uygulanmaya başlayan, 20 yıllık bir süreçten bahsedilen ve kamuoyunun kafasının halen karışık olduğu konu hakkında Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Sayın Prof. Dr. Gürsel Öngören ile bir araya geldik ve merak edilen hususları konuştuk...

Depremler, dayanıksız yapılan, yıkılan binalar ve yaşanan tarifi imkansız acılar... Yıllarca üstesinden gelemediğimiz, bir türlü planlayamadığımız şehirlerimizi şimdi, "Kentsel Dönüşüm" projesiyle planlamaya hazırlanıyoruz. Kamuoyunun projeden beklentisi, herhangi bir mağduriyet yaşamadan daha yaşanabilir şehirlere kavuşmak... Ancak konuya dair iletişim çalışmaları yetersiz olduğu ve kentsel dönüşüm ofisleri henüz hayata geçmediği için kafalar bir hayli karışık. Biz de bu sayımızda, konunun hassasiyeti ve önemi itibariyle merak edilen hususları, Barışkan Yönetim merkez ofisinde ağırladığımız, Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Sayın Prof. Dr. Gürsel Öngören'e sorduk...

Kentsel dönüşüm hakkında yaptığınız çalışmalarla son dönemlerde pek çok platformda yer almaktasınız. Okurlarımızın sizi daha yakından tanımaları için kısaca kendinizden bahsedebilir misiniz?

Meslek hayatıma ilk olarak üniversitede başladım. 25 yıldır üniversitede ders veriyorum. Bu sürenin ilk 15 yılı tamamen üniversitede geçerken, son 10 yılı ise yarı zamanlı olarak hem üniversitede hem de özel sektörde geçti. İstanbul Aydın Üniversitesi'nde ders vermeye devam ederken, bugün artık daha ziyade Gayrimenkul Hukuku, İmar Hukuku ve Kentsel Dönüşüm Hukuku alanlarında danışmanlık yapıyorum.

Kentsel dönüşüm hakkında kamuoyunun ve ilgili diğer paydaşların doğru bilgilendirilmesi önem taşıyor... Bu noktada, başkanlığını yürüttüğünüz Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu hakkında bilgi alabilir miyiz?

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu, 2001'de kurduğumuz ve kentsel dönüşümün altyapısını oluşturan uzmanlık alanında çalışan hukukçulardan, akademisyenlerden oluşan bir sivil toplum kuruluşu. Temel amacımız, yarattığımız bu sinerjiyle, ilgili tüm tarafların yararlanabileceği bilimsel metinler oluşturmak ve bunları paylaşmak. Kentsel dönüşüm sonuçta kamuoyunun endişe taşıdığı bir proje ve biz bu endişeleri gidermek için toplumumuza bilgi aktarımında bulunuyoruz. Bu amaç doğrultusunda özel bir telefon hattımız da, iki avukat arkadaşımızın desteğiyle günde 16 saat hizmet veriyor.

DEPREMLER KENTSEL DÖNÜŞÜM İÇİN TETİKLEYİCİ OLDU

Kentsel dönüşüm tam olarak neyi içeriyor; bu sadece binaların yıkılıp yeniden yapılması mıdır?

Kentsel dönüşüm aslında 1850'lerden bugüne gelen eski bir kavram. Geçmişteki örneklere de baktığımızda iki sebeple yapıldığını görüyoruz. Birincisi, şehir eskidiği ve eskiyen bölgeler fonksiyonelliğini yitirdiği için; ikincisi ise şehir, geçirdiği bir savaşın ardından enkaza dönüştüğü için... Fakat bir savaş olmadığı halde, 1960'lardan başlayan kötü belediyecilik anlayışının etkisiyle zaman içinde şehirlerimiz maalesef birer enkaza dönüşmüş durumda. 1999 yılında yaşadığımız deprem bu enkazın kaldırılması için ilk tetikleyici olaydı. Ardından, 2005 yılında belediyeler kanununda çok önemli değişiklikler yapılırken, taşınmaz tarihi ve kültürel varlıklarla ilgili de bir kanun çıktı. Ancak belediyeler yine başarılı olamadılar ve Van depremiyle birlikte konuya artık siyasi irade el koydu. Tek ve özel bir kanun çıkarılarak, kentsel dönüşüm sürecinde belediyelerin sadece organizatör olarak kalmaları sağlandı. Böylece bütün yetkiler merkezde, kentsel dönüşüme özel olarak yeniden yapılandırılan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın elinde toplandı. Geçtiğimiz yıl başlatılan ve bugün devam eden kentsel dönüşümle, öncelikle deprem açısından riskli alanlardaki binalar yenilenirken; proje kapsamında aynı zamanda sosyal ve yeşil alanlar da oluşturularak daha yaşanabilir şehirlerin kurulması hedefleniyor...

Kentsel Dönüşüm Yasası, Kat Mülkiyeti Yasası'nı neden etkilemiyor?

Yeni İmar Yasası'nda Kat Mülkiyeti Yasası'nı değiştiren ve şu anda tasarı halinde olan birkaç düzenleme yapıldı. Kat Mülkiyeti Yasası neticede herkesin oybirliğine dayanan ya da çoğunluğu dikkate alan bir sistemi içeriyor. Ancak bu da yetmiyor; yasayı her bina için uygulayamıyorsunuz çünkü pek çok binanın iskanı yok. Yasalara uygun kararlar alıp mahkemenin denetimine açamıyorsunuz. Dolayısıyla sistemin değişmesi gerekiyor. Kat Mülkiyeti Yasası'nın bu engellerinin yeni kanunla kaldırılması sağlanacak.

Mevzuat tarafına baktığımızda olası mağduriyetler konusunda nasıl bir tablo var?

Yasada teknik olarak aslında mağdur bir kitle yok. Fakat üçte bir azınlığın durumu riskli. Bilindiği gibi yeni düzenlemeye göre, bina içinde oturanların üçte ikisinin kabulü, apartmanı dönüştürmek ve bu süreçte hangi müteahhitle çalışılacağını seçmek, kime kaç metrekare daire verileceğini belirlemek için yeterli görülüyor. Dolayısıyla bu noktada üçte birlik azınlık için hak kaybı doğabilir. Eğer üçte iki çoğunluk adil bir karar verir ve azınlığın haklarını göz ardı etmezse herhangi bir sorun yaşanmayacaktır. Ancak aksi bir durumda, hak kaybına uğrayan azınlık için dairesini ya da dükkanını geri alma ve tazminat hakkı doğacaktır ve bu konuda da yargı yolu açıktır. Sonuç olarak bu süreçlerin iyi düşünülerek neticelendirilmesi, sonradan yaşanabilecek hukuksal sıkıntıların ortaya çıkmaması ve tazminatların doğmaması adına hem tüm kat malikleri hem de müteahhitleri için gereklidir.

DEVLETİN TEŞVİK ÇALIŞMALARI VAR

Yeni düzenlemelere göre bina yıkım masrafları kime ya da kimlere ait olacak?

Eğer binayı kendiniz yıkıp yapacaksanız masrafları da size ait. Bu noktada Çevre ve Şehircilik Bakanlığı hem yıkım hem de yeniden yapma konusunda kredi veriyor. Hatta bankaların verdiği kredilerin faizlerinin de yarısının devlet tarafından karşılanması yönünde ciddi teşvikler var. İkinci bir yol olarak ise, müteahhitlerle anlaşma yolu seçilebilir. Eğer yeniden yapılacak binada imar artışı varsa müteahhit de dahil herkes hakkını alabilecektir. Ancak bazı bölgelerde imar almak söz konusu olmadığı için müteahhit, binanın altında değerli dükkanlar varsa binayı yenileyebilecektir.

Yüz yılı aşkın süredir oturulan tarihi apartmanların dış cephelerindeki hayati önem taşıyan onarımlar, teras kapama, ufak büyütmeler ya da müştemilat gibi değişiklikler bahane edilerek apartman yönetimlerine bırakılıyor. "Eski haline getirin, öyle müdahale edelim" yaklaşımı sizce kentsel dönüşümü de zorlaştırmıyor mu?

Maalesef bu tarz yaklaşımlar nedeniyle şehirlerimiz birer enkaza dönüştü. Sonuç olarak her bina yıkılmak zorunda değil. Bugünün inşaat teknolojisindeki güçlendirme teknikleriyle pek çok yaşlı bina ayakta durmaya devam ediyor. Fakat bugüne kadar koruyamadığımız eski binaların güçlendirilmesi de artık çok mümkün görünmüyor. Bu nedenle güçlendirmekten ziyade tarihi dokuyu koruyarak içini tamamen yeniden yapmak daha doğru. Belediyelerin ve diğer ilgili kurumların bahsettiğiniz tarzdaki yaklaşımları yakın zaman içinde ortadan kalkacaktır. Anıtlar Kurulu yerine iki Yenileme Kurulu'nun devreye girmesiyle, artık gerekli izinler alındığında tarihi binaların onarımları yapılabilecek.

KENTSEL DÖNÜŞÜM SİMSARLARI TÜREDİ!

Bir apartmanın henüz kentsel dönüşüm kapsamında nasıl değerlendirileceği belirlenmemişken, apartmanlar için yeni uygulamaya giren birtakım zorunluluklar ve bunların getirdiği masraflar kafaları karıştırıyor... Doğal olarak insanlar aynı şey için iki kez masraf yapmak istemiyor ve kentsel dönüşüme "rantsal dönüşüm" olarak bakıyorlar. Bu nokta sizce de kentsel dönüşüm gibi güçlü bir projeyi derinden sarsmıyor mu?

bina için iş yeri hekimi ve iş güvenliği uzmanı bulundurma zorunluluğu, Asansör Yönetmeliği ve enerji kimlik belgesi gibi bazı zorunluluklar söz konusu. Bu konuda haklısınız fakat rant ekonominin özü zaten. Doğal olarak herkes bu işten bir rant elde etme çabasında. Ancak burada önemli olan, bunu yaparken başkalarına haksızlık edilmemesidir. Rantsal dönüşüm dediğiniz aslında belki de kentsel dönüşümün sadece yüzde 10'luk kesimini etkiliyor. Çünkü esas rant şehirlerin merkezlerinde büyük caddelerde, ana arterlerde dönüyor. Dolayısıyla bu binaların dönüşmesi esnasında o çoğunluk-azınlık tartışması gündeme geliyor. Hatta ne yazık ki bunu körükleyen kentsel dönüşüm simsarlarının türediğini görüyoruz. Kentsel dönüşümün toplumsal algısındaki sıkıntının kaynağı da bu aslında. Önemli olan insanların mutsuzluğu üzerine kurulacak bir sisteme müsaade etmemek.

Günümüzde artık binalar, profesyonel şirketler aracılığıyla daha sağlıklı bir şekilde yönetiliyor. Profesyonel Yönetim şirketleriyle çalışan bina ve sitelerin idari, mali ve hukuki açılardan daha şanslı olduklarını söyleyebilir miyiz?

Yaşam kalitesi açısından Profesyonel Yönetim şirketleriyle çalışan binaların kesinlikle çok şanslı bir konumda olduklarını düşünüyorum. Profesyonel bir şirketin olaylara yaklaşımı, bakış açısı kuşkusuz belirli bir kaliteyi de beraberinde getiriyor...

Profesyonel Apartman Yönetiminde 30. yılını dolduran Barışkan Yönetim'in bu hassas konuda görüşlerinize başvurmasını ve kat maliklerini bu hususlarda bilgilendirmesini nasıl değerlendiriyorsunuz?

Sağlıklı bilgiye daha fazla ihtiyaç duyduğumuz şu günlerde bu yaklaşımın çok faydalı olacağını düşünüyor ve Barışkan Yönetim'in kendi kurumsal yayınında bu konuya yer vermesini oldukça anlamlı buluyorum. Barışkan Yönetim oldukça başarılı, duruşuyla vizyoner, kaliteli hizmet sunan ve modern yaklaşımlar sergileyen bir yönetim şirketi. Bu vesileyle tüm yöneticilerini ve çalışanlarını tebrik ediyor, başarılar diliyorum.

"Tebrik ediyorum"

Barışkan Yönetim oldukça başarılı, duruşuyla vizyoner, kaliteli hizmet sunan ve modern yaklaşımlar sergileyen bir yönetim şirketi. Bu vesileyle tüm yöneticilerini ve çalışanlarını tebrik ediyor, başarılar diliyorum.