SÖYLEŞİ
"YENİ DÜZENLEMELERDE CİDDİ HATALAR VAR"

Erdoğan Gökçe / Fatih Emekli Hukuk Hakimi

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılan değişiklikler, toplu yapılarda yönetim kurallarıyla ilgili yeni tartışmaları da gündeme taşıdı. Konunun uzmanlarından ve bilirkişi kimliğiyle öne çıkan Fatih Emekli Hukuk Hakimi Erdoğan Gökçe, yasadaki hatalı değişiklikleri ve bunlar için çözüm önerilerini bizlerle paylaştı.

Her insanın hayatında örnek aldığı, mesleki başarılarını yakından takip ettiği duayenler vardır mutlaka. Erdoğan Gökçe de pek çok insan için bir duayen. Yıllarını hukuk alanına vermiş, adil kararlar verebilmek için sayısız davayı başarıyla sonuçlandırmış, vicdan ve adalet duygusunu hiçbir zaman yitirmemiş bir isim...

Barışkan Yönetim olarak İstanbul'daki evinde ziyaret ettiğimiz Fatih Emekli Hukuk Hakimi Erdoğan Gökçe, Gaye Barışkan ile Aylin Barışkan'ın meslek hayatları boyunca çalışmalarını yakından izledikleri, tanışmayı arzu ettikleri önemli bir hukuk adamı. Bir duayeni yakından tanımak, onun sohbetine tanık olmak, mesleki fikirlerini almak kuşkusuz onlar için büyük bir anlam taşıyordu.
Barışkan Yönetim'in Avukatı Hesna Şatır'ın da katıldığı bu önemli ziyarette, değerli eşiyle birlikte bizleri karşılayan Gökçe, son derece dinamik ve zinde görüntüsüyle bir kez daha hayranlığımızı kazandı. Kendileriyle, kat mülkiyeti yasasındaki değişiklikler üzerine ve biraz da anıları üzerine konuştuk. İki saatin sonunda tadı damağımızda kalan iki şey vardı: birincisi Erdoğan Gökçe'nin hoş sohbeti, ikincisi ise değerli eşinin ikram ettiği harika Türk kahvesi... Sayın Gökçe'ye ve değerli eşine bir kez daha teşekkür ediyor, o güzel sohbetin içinden konumuzla ilgili önemli bölümleri sizlerle paylaşıyoruz...

KAT MÜLKİYETİ KANUNU'NDAKİ EN BÜYÜK HATA

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki yeni düzenlemeler bazı yönleriyle kafaları karıştırdı... Size göre yasada Toplu Yapılar'ın yönetimi hususundaki en büyük değişiklik ne oldu?

5711 sayılı Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun pek çok maddesinde değişiklik yapıldı. Bu değişikliklerin çoğu olumlu yönde olsa da, önemli konularda ciddi hatalara sebep olacak değişiklikler de mevcut. Uygulamada karşılaşılan zorluklar, ilgili dava süreçlerinin uzaması yapılan hukuki düzenlemelerin acilen tekrar gözden geçirilmesini zorunlu hale getiriyor. En önemli değişikliğin 69. maddede olduğunu düşünüyorum. Buna göre; Kat Malikleri Kurulu Yönetimi, Ada Kat Malikleri Kurulu Yönetimi, Ada Temsilciler Kurulu ve Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu'nun dereceli bir seçim süreciyle oluşturulması öngörülüyor. Yani tek bir yönetim söz konusu değil. Bu kuralla birlikte ortak yerlerin yönetimi için bağımsız bölüm maliklerinin oy hakları da ellerinden alınmış oluyor. Aslında bu çoklu yönetim anlayışı bize, Toplu Konut İdaresi'nin (TOKİ) yönetim planlarını hatırlatıyor; çünkü bu değişiklikler TOKİ'nin yaptığı toplu konutların yönetim planlarından uyarlandı. Yönetim planında "başka türlü düzenlenmemişse" kuralı bu değişikliğin emredici olmadığını gösterse de, maddenin yeniden ele alınması gerektiğini düşünüyorum.

PROFESYONEL YÖNETİMDE "GÜVEN" ÖNCELİĞİMDİR

Meslek hayatım boyunca; kat mülkiyeti, yönetim planları, ortak gider alacakları gibi önemli hususlarda binlerce dosya inceledim. Bu tip konulara ilişkin davaların sağlıklı seyri ve hızlı sonuçlanması açısından Barışkan Yönetim gibi konunun uzmanı şirketlere çok ihtiyaç var. Tabii profesyonel yöneticilik şirketlerinin de çektiği sıkıntılar var. Her şeyden önce kat maliki olmadıkları için yasadaki eksik düzenlemeler nedeniyle bazı işlerin takibinde zorluklar yaşıyorlar. Bu açıdan baktığımızda profesyonel yöneticiliğin de Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yer alması gerekiyor. Çünkü yöneticilik suistimale çok açık bir alan. Bunun örneğini geçmişte bizzat yaşadım. Bugün her meslekten insan yöneticilik yapıyor ki bu doğru bir yaklaşım değil. İlk defa yöneticilik yapacak bir kişinin de bu konuda eğitim alması şart, aynı şekilde avukatının da konunun uzmanı olması çok önemli.

Yaptığımız bu söyleşide profesyonel bir yönetim şirketi olarak işinize çok hakim olduğunuzu söylemek isterim. Kat Mülkiyeti Kanunu'nu çok iyi özümsemişsiniz ve mantık çerçevesinde kritike ediyorsunuz. Bu kritiği yapabilmek için belirli bir eğitime sahip olmak gerekiyor ki, onu da başardığınızı görüyorum. Barışkan Yönetim'in bu noktada profesyonel bir bakışla verdiği hizmeti, mevzuattaki güncel gelişmelerle sürekli beslemesini, etik dışı hususlara fırsat vermemesini takdir ediyorum. Bizim için bu işin ücreti önemli değil, demelerini takdir ediyorum. Ayrıca bu işi yapanların donanımlı ve güvenilir olmaları çok daha değerli.

TOPLU KONUTLAR İÇİNDEKİ KAMUYA AİT YERLER NEDENİYLE GÜVENLİK SORUNU VAR!

Toplu yapılar içinde yer alan kamuya ait yerlerin kullanım kurallarında sıkıntılar mevcut. Bu konuda neler yapılabilir?

Birden fazla parsel üzerine bir toplu yapı inşa edildiğinde İmar Kanunu gereği olarak ilgili yapıların aralarında oluşturulan yollar ve yeşil alanlar kamuya terk edilmektedir. Bu yerlerin işletilmesi ve bakımı toplu yapı yönetimine bırakılmış fakat yetkili kamu kurumunun onayı ve kamunun kullanımının kısıtlanmaması gibi engeller konmuştur. Bu kural nedeniyle en çok öne çıkan husus toplu yapılardaki güvenlik sorunu olmaktadır. Şöyle ki; devlet, sitenin giriş kapısını açık tutacaksın diyor. Bu maddeye yeni bir düzenleme getirilmeli ve toplu konutlara dış kapıların kapatılma yetkisi verlimelidir.

YÖNETİM PLANLARI NASIL DEĞİŞECEK?

Yeni değişikliklerle toplu yapılarda yönetim planlarının da değişmesi gerekiyor. Sizin konuyla ilgili düşünceniz nedir?

Geçici 3. maddeye göre, kanun yürürlüğe girmeden önce yapılmış olan toplu konutlara ait yönetim planlarının, yürürlülük tarihinden itibaren altı ay içinde kanun hükümlerine göre yenilenmesi gerekiyor. Toplu yapılara ait yönetim planlarında bu yönde bir değişiklik için kat maliklerinin salt çoğunluğu yeterlidir. Yalnız bu noktada da titiz çalışmak gerekiyor. Değişiklik için kat maliklerinin toplantı tutanaklarında isim, soyad ve imzaları belgelenmiş olmalıdır.

DOKTOR MUAYENEHANELERİ DE İŞYERİDİR

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesi en çok sorun yaşanan konular arasında yer alıyor. Bunu gidermek için yönetim planına bir kural konması yeterli midir?

KMK.'nın 24. maddesine göre konut niteliğindeki bağımsız bölümlerde doktor muayanehanelerinin açılmasına izin veriliyor. Fakat sonuçta doktor muayenehanesi de bir işyeridir; içinde bulunduğu apartmanla ilgisi olmayan yabancılar belirsiz zamanlarda içeri girmekte ve apartman sakinlerinin can, mal güvenliğini tehdit etmektedir. Bunu önlemek için yönetim planlarına, "konut niteliğindeki bağımsız bölümlerde hiçbir mesleki faaliyet yapılamaz" kuralının konması yeterli olacaktır.

Apartman yöneticisi nasıl görev yapmalıdır?

• Yönetici bütün harcamaları belgeye bağlamak zorundadır.
• Gelir ve giderleri noterden onanmış, işletme hesabı defterine yazmak zorundadır. Bu defterde bir sayfaya gelirler, bir sayfaya giderler birer birer yazılır. Her ödemeyi kimin yaptığı ve kime hangi ödeme yapıldığı defterden belli olmalıdır. Çok büyük harcamaların yapıldığı sitelerde işletme hesabı defteri kullanılmamakta, bunun yerine düzenleme sistemine göre ticari defter tutulmaktadır ki, bu yanlıştır.
• Yönetici bütün gelirleri tek bankaya yatırmalıdır.
• Kendi banka hesabına para yatırtamaz, kendi kredi kartıyla ödeme yapamaz.
• Yönetici elden makbuz karşılığı aidat almamalıdır.
• Yönetici ihtiyaç halinde bankadan para çekmelidir. Gerekmediği halde para çekmesi durumunda, apartmanın parasını kendi işinde kullanması imkanı doğar ki, bu da suçtur.
• Yönetici bankamatik kartıyla para çekmemelidir. Kasadan ve makbuz karşılığı para çekilmeli ve bu makbuzlar saklanmalıdır.
• İşletme hesabı defterine yapılacak kayıtlar mutlaka belgeye dayandırılmalı ve mutlaka tarih sırasına göre yapılmalıdır.
• Yönetici ve avukatı bu konuda bilgili ve ehil olmalıdır. Yöneticilik ciddi ve sorumluluk gerektiren bir iştir. Bu nedenle her yöneticinin elinde Kat Mülkiyeti Kanunu olmalıdır.
• Yönetici ile yapılacak iş sözleşmesi yeterli olmalıdır. Sonraki yıllar için ücret artış koşulu objektif esaslara bağlanmalıdır (DİE/TÜİK'in TÜFE ya da TEFE indeksine bağlanmalıdır).
• Yönetici her an denetime hazır olmalıdır. Denetim ve Kat Malikleri Kurulu Toplantısı öncesinde bankadan tüm yılın ekstresi alınmalıdır. Yönetici bir yıllık hesap defterini, orijinal belgeleri denetçiye vermemeli, yanında incelemesini sağlamalıdır.
• Yöneticinin belgesiz harcama yapması güveni kötüye kullanma suçunu oluşturur. (Yeni Ceza Kanunu - Madde 255/2) Yönetici, mahkumiyeti halinde işine devam edemez.
• Yöneticilik şirketinde çalışanları, şirket sahibi denetlemelidir.