ORTAK YERLERİN KİRA GELİRLERİNİN PAYLAŞIMI

M. Ertaç Ansan
Serbest Muhasebeci/Mali Müşavir
info@bariskanyonetim.com

Blok binaların dış cephelerine reklam verilmesinden, apartman ve site içindeki yerlerin kiraya verilmesi, hatta apartman veya site yakınına mobil telefon baz istasyonu kurularak kazanç elde edilmesine kadar çeşitlenen ortak yerlerin kiraya verilmesi sonucu elde edilen kazançların, vergi kanunları karşısında nasıl değerlendirilmesi gerektiği hususu önemli bir konu haline geldi. Bu yazımızda konuya açıklık getiriyoruz...

A. Kat Mülkiyeti Kanunu açısından "Ortak Yer" kavramı

Apartmanların ortak yeri veya yerleri hususu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesinde hüküm altına alınmıştır. Bu yasal belirlemeye göre; ana duvarlar, tavan ve tabanlar, merdivenler, asansörler, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, çatılar, bacalar apartmanlara ait ortak yerler olarak sayılabilmektedir.

B. Ortak yerlerin kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerin vergi kanunları karşısındaki durumu

Tüzel kişiliğe sahip olmayan apartman yönetimlerinin gelir veya kurumlar vergisi yönünden mükellefiyeti bulunmadığı gibi, ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyeti de bu yönetimlere ait değildir. Dolayısıyla anılan yerlerin kiralanmasında elde edilen gayrimenkul kira gelirleri ile ilgili vergisel yükümlülüklerin bu gelirleri elde edenlerce yerine getirileceği açıktır. Nitekim, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 45. maddesi uyarınca kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar sonucu, apartman yönetimi tarafından kat malikleri adına kiraya verme işlemi söz konusudur. Bu kira ödemeleri yönetim veya yönetim kuruluna yapılsa dahi elde edilen gelir maliklerindir. Görüldüğü gibi, ortak mahallerden olan kapıcı dairesi ve benzeri yerlerin gerçek sahipleri kat malikleridir. Dolayısıyla buraların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler, esasen kat maliklerinin geliri sayılır. Konuyla ilgili olarak, Maliye Bakanlığı'nın bir site yönetimine verdiği Özelgesi'nde şu açıklamalara yer verilmiştir:
"…………kat malikinin sahip olduğu ………… adet kapıcı dairesinin site yönetimi tarafından kiraya verilmesi sonucunda elde edilen kira gelirinin kat maliklerinin geliri olması nedeniyle, site yönetiminin kira gelirinden dolayı mükellefiyet tesis ettirmesi mümkün değildir."

Bu madde hükmüne göre, ortak oldukları kapıcı dairelerinin tamamının kat maliklerinin özel mülkiyetlerinde olması ve site yönetimi tarafından mesken olarak kiraya verilmesi durumunda, kat maliklerinin hisselerine düşen kira gelirinin, elde edildiği yıldaki istisna miktarını (2012 takvim yılı için belirlenen 3000 TL) aşması halinde, kat malikleri tarafından gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık beyannameyle beyan edilmesi gerekmektedir. Anılan gayrimenkullerin kamu idare ve müesseselerine, ticaret şirketlerine, derneklere, vakıflara, dernek ve vakıfların iktisadi işletmelerine, ticaret ve serbest meslek erbabına kiralanması halinde yapılacak ödemeler 2012 yılı için 25.000 TL'yi aşması halinde yıllık beyannameyle beyan edilmesi gerekmektedir.

Apartman yönetimlerince apartman ana duvarları ile çatılarının reklam amaçlı kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler, gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye tabidir. Bu nedenle, kapıcı dairelerinin kiraya verilmesine ilişkin yukarıda belirtilen özelgedeki açıklamaların, apartman ana duvarları ile çatıların reklam amaçlı kiraya verilmesi durumunda da geçerli olması gerekmektedir.