BİZDEN

Gaye Barışkan
Barışkan Yönetim ve Danışmanlık Yöneticisi/Ekonomist
gaye@bariskanyonetim.com

Aidatlar ödenmiyor, kiracı çatı onarımı için ödeme yapmayı kabul etmiyor, yeni kiracılarla sağlıklı bir diyalog kurulamıyor... Bunların hepsi ortak bir yaşamı paylaştığımız apartmanlarda alışık olduğumuz önemli sorunlar. Ancak her birininin sağlıklı bir şekilde çözüme kavuşturulması da bir o kadar önemli. Bu sayımızda, Barışkan Yönetim&Danışmanlık olarak deneyimlediğimiz bazı sorunları nasıl bir yol izleyerek çözüme, mutlu sonlara kavuşturduğumuzu paylaşmak istiyoruz...

APARTMAN AİDAT VE YAKIT ÜCRETLERİNİN ÖDENMEMESİ DURUMUNDA İZLENECEK YOL NEDİR?

SORUN: Caddebostan'da ağırlıklı olarak kiracıların oturduğu 12 daireli bir apartmanın yöneticisi
(bina içinden), profesyonel bir yönetim ihtiyacıyla bizlere başvurdu. Kiralar düzgün olarak ödendiği halde, apartmanın aidat ve yakıt ücretleri bazı apartman sakinleri ve kat malikleri tarafından aksatılıyordu. Bu yüzden doğalgaz cezaya girmiş ve kesilmesi an meselesiydi.

1. adım: İlk olarak 15 gün önceden gönderilecek iadeli-taahhütlü postayla tüm kat maliklerine birer toplantı çağrısı yapılmasını; bu çağrıda "dışarıdan, profesyonel, ücretli yönetici seçilmesi kararı"nın gündem maddesi olarak oylamaya sunulması gerektiğini, toplantının yeri ve saatiyle birlikte duyurduk. İkinci toplantı ile araya en az 7 günlük süre koyarak "çoğunluğun sağlanamaması durumunda" yapılacak ikinci toplantının yer ve zaman bilgilerinin verilmesini önerdik.
   Maliklerin yazılı olarak belirttikleri bilinen başka adresleri yoksa, bu tebligatların ana gayrimenkulün adresine yapılabileceğini ifade ettik.
2. adım: İlk toplantıda sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk sağlanırsa gündemin açılacağını, konuşulacağını ve çoğunluğun kararıyla yönetici atanacağını belirttik. Sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk sağlanamazsa toplantının ikinci tarihe erteleneceği, ikinci toplantıda nisaba bakılmadan gündem açılacağı, katılanların salt çoğunluğuyla karar alınacağı bilgisini aktardık.
3. adım: Eğer oy sayısı gündemi açmaya yeterli olduğu halde dışarıdan yönetici seçimine onay gelmezse ve sorunlar aynı şekilde devam edecekse, son seçenek olarak binanın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinden bir yönetici atanması talebine gidilmesi hakkının doğacağını hatırlattık.

ÇÖZÜM: Önerilerimiz dikkatle takip edilerek eksiksiz olarak uygulandı ve profesyonel yönetici olarak seçildik. Aidat ve yakıt dahil tüm sorunları 3 ay içinde çözümledik. Bir yıllık süre bitiminde ise, yaptığımız Genel Kurul'da tebrik ve teşekkürler tarafımıza iletilmişti.

KİRACININ, ÇATI ONARIMI İÇİN PAYINA DÜŞEN MASRAFI ÖDEMEME HAKKI VAR MI?

SORUN: Hizmet verdiğimiz apartmanlardan birinde çatı onarımı yapılması yönünde alınan karara karşın kat maliklerinden biri yurtdışında olma gerekçesiyle payına düşen miktarı ödemedi. Kendisine ulaşamadığımız için söz konusu ödemeyi kiracısından talep etmemiz gerekiyordu...

1. adım: Öncelikle yapılacak işin niteliği ve bedelini kat malikine yazılı olarak tebliğ ettik.

2. adım: Verilen süre sonunda ödeme alınamayınca işin aksamaması, mevsimin geçmemesi ve diğer maliklerin haklarının korunması için, daire payına düşen 500 TL çatı onarım bedelini, ilgili dairede kiracı olarak oturan sakinden talep ettik.

3. adım: Telefonla itirazını dile getiren ve bu bedelin mal sahibine ait olduğunu belirten sakine, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili maddesini detaylı olarak anlattık.

ÇÖZÜM: 20. madde uyarınca kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından; bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananların da müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu açıkladık. Yine kiracının sorumluluğunun, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olduğu, yaptığı ödemenin de kira borcundan düşüleceği bilgisini aktararak kiracıyı ikna ettik. Kiracı, ödemesini "çatı onarımı" olarak yazdırarak bankaya yaptı ve dekontunu muhafaza etti. Çatı onarıldı ve kiracı bir sonraki ayın kirasından 500 TL düşerek ödediği parayı geri almış oldu.

APARTMAN GİDERLERİNİN, HER AYIN GİDER TUTARINA GÖRE HESAPLANMASI DOĞRU MU?

SORUN: Bir başka apartmanımızın genel kurul toplantısında kat maliklerinden biri, giderlerin her ay gelecek "gider tutarına göre hesaplanması" önerisinde bulundu. Buna göre her ay gelecek su ve elektrik paylaştırılarak gönderilecek, asansör giderleri geldikçe taksim edilecekti. Böylelikle her ay ne kadar harcandığının bilineceği ve her ay aynı aidatın ödenmeyeceği düşünülüyordu.

1. adım: Öncelikle kat malikinin isteklerini detaylı olarak dinledik. Kendilerine, bu tarz bir uygulamanın sıkıntı yaratacağını, ödemede geciken her dairede binanın dengesinin bozulacağını, 634 sayılı yasanın da istediği şekilde İşletme Projesi yapılmasının daha uygun olacağını anlattık.


2. adım: Ana gayrimenkulün bir yıllık tahmini gelir ve gider kalemlerinin tespit edilmesi, usule uygun olarak taksim edilerek "avans" mahiyetinde aidatların belirlenmesinin en sağlıklı ve doğru yol olacağını açıkladık. Böylelikle, dönem sonunda yapılacak bilançoda tahmini giderler ile gerçekleşen giderler arasındaki fark ortaya çıkarak dairelerin borç ya da alacaklı olup olmadıkları net olarak görünecekti. Bu sayede de alacaklı dairelerin alacakları iade edilebilecek ya da sonraki aidatlara mahsup edilecek, borçlu dairelerden borcun tahsili yapılacaktı.

ÇÖZÜM: Kat maliki detaylı bilançonun daha önce kendilerine hiç verilmediğini ve bunun verilmesi gerektiğini bilmediğini ifade etti. Bu yolun çok daha sağlıklı ve basit olduğuna kanaat getirerek kabul etti. Hatta tüm dairelerin birer aidat fazladan avans vermesinin, yılda 12 yerine 13 aidat toplanmasının daha mantıklı olacağını, apartman kasasında duracak fazla paranın bina menfaatine olabileceğinin doğru olduğunu dile getirdi. Hazırlanan taslak proje onaydan geçerek imzalandı. Böylece Genel Kurul başarılı bir şekilde sonuçlanmış oldu.

PROFESYONEL YÖNETİMLER, APARTMANLARIN ESKİ YÖNETİM TARZINI TAMAMEN DEĞİŞTİRİYOR MU?

SORUN: Toplam 13 daireli, 50 yaşında bir apartman... Mevcut yönetici aynı zamanda kat maliki ve görevini 25 yıldır sürdürüyor. Dairesini kiraya vererek giden malikler nedeniyle yeni kiracılarla sağlıklı bir iletişim kuramıyor, ödemelerle ilgili sıkıntılar yaşıyordu. Yılların getirdiği yorgunluğa bunlar da eklenince, apartman için profesyonel bir yöneticinin kaçınılmaz olduğunu görerek bizlere başvurdu. Diğer malikler bu konuyu araştırma ve yeni yönetici seçme hususunda kendisine tam yetki vermişlerdi. Aslında tam 25 yıldır binayı "en iyi bilen" kişiydi ve binanın "sorgusuz, sualsiz" profesyonel yönetici kontrolüne geçmesini doğru bulmuyor, içine sindiremiyordu. Bu nedenle profesyonel yönetici konusunda tam bir kararsızlık içindeydi.

1. adım: Mevcut yöneticiye, profesyonel yönetim olarak eski sistemi tamamen reddeden, kendi kurallarımızı benimseten yeni bir tarzımız olmadığını; bilakis, eski yöneticinin tecrübelerinden faydalanma konusunda ne kadar istekli olacağımızı, binayı tanırken mutlaka kendilerinden destek alacağımızı anlattık.


2. adım: Yükün ve sorumluluğun "yönetici" sıfatıyla bize geçmesini, eski yöneticimizin seçilebilecek üç kişilik Yönetim Kurulu'na başkan olmasını, kendisini üzmemek ve yormamak şartıyla birlikte çalışabileceğimizi ifade ettik.

ÇÖZÜM: Önerilerimiz doğrultusunda Genel Kurul Toplantısı'nda yönetici olarak seçildik. Çözümden son derece memnun olan eski yönetici, konuya yaklaşımımızı benimsedi ve bize duyduğu güvenle Yönetim Kurulu'na gerek olmadığını, denetici sıfatıyla bizlere her konuda yardımcı olabileceğini söyledi.
Tam üç ay süren ortak çalışmalarımız sonucu apartmanda düzen ve huzur hakim olurken komşuluk ilişkileri de daha iyi bir noktaya geldi. Üçüncü ayın sonunda eski yönetici (yeni deneticimiz) müsaade isteyerek "gönül rahatlığıyla" dört aylık tatile çıkacağını bildirdi. Tatil dönüşü ofisimizi ziyaret ettiğinde ise bize şnuları söylemişti: "Emekliliğimin en rahat tatilini yaşadım. İlk defa apartmanda neler oluyor diye düşünmedim. Gelen faturaları ve toplanması gereken bedelleri dert etmedim. Tatilimi yarıda kesmek zorunda kalmadım. Böylesi bir yönetim anlayışına tüm binaların ihtiyacı var..."

KISA KISA... KISA KISA... KISA KISA... KISA KISA... KISA KISA... KISA KISA... KISA KISA... KISA KISA... KISA KISA...

KIŞTAN İLKBAHARA GEÇERKEN NELER YAPTIK?

• Ağaç budamalarımız için belediyelerimizle irtibata geçtik.
• Bahçe düzenlemelerimizi ve mevsimlik çiçeklerimizi tasarladık.
• İç cephe - dış cephe boya-badana işlerimizin planını yaptık.
• Yazın yapacağımız işler için ön hazırlıklarımızı bitirdik ve bütçe programımızı hazırladık.
• Maaş bordrolarımız, SSK tahakkuklarımız ve izin defterlerimizin ara kontrollerini tamamladık.
• Asansör sözleşmelerimizi güncelledik.
• Yönetimini yeni aldığımız binalarımızın yangın tüpü kontrol, alım ve dolumlarını gerçekleştirdik.
• Havuz bakımlarımız için son çalışmalarımızı tamamladık.
• Dergimize ve internet sitemize gelen soruları uzmanlarımız aracılığıyla e-maille yanıtladık.
• Pay ölçer sistemi ile ilgili fuara katıldık. Konuyla ilgili tüm firma ziyaretlerimizi gerçekleştirdik. Sistemin işleyişini yerinde dinledik.
• Tüm binalarımızın giriş kapısı ve bahçe kapısı ayarlarını mevsime uygun olarak kontrolden geçirdik.
• Emekliliği gelen görevlilerimizle ilgili işlemleri gerçekleştirerek kıdem tazminatlarını ödedik, ibranamelerini hazırladık.
• Binalarımızın pek çoğunda kamera ve görüntülü diafon sistemine geçtik, geçiş planları yaptık.

İLGİLİ HABERLER

>>"APARTMAN YÖNETİCİLİĞİNDE DÜNDEN BUGÜNE NELER DEĞİŞTİ?" haberini görmek için tıklayınız...

>>"30 Yıldır Huzur ve Güven İnşa Ediyoruz" haberini görmek için tıklayınız...