EKONOMİ
KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI İLE TÜRKİYE YENİDEN YAPILANIYOR
Tülin Barışkan
Finans Uzmanı
tulin@bariskanyonetim.com
Kamuoyunda kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi" hakkındaki kanunun çıkmasıyla; önce İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, Konya gibi şehirlerden başlayarak tüm Türkiye geneline yayılacak yeniden yapılanma süreci başladı.
Yeni yasayla; afet riski altındaki alanlar ve bu alanlar dışındaki riskli yapılarınbulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat normlarına, standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevrelerini teşkil etmek üzere; iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları düzenliyor. Yasaya göre riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikçe belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde, masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri ve kanuni temsilcileri tarafından Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılarak sonuçlar Bakanlığa veya İdareye bildirilecek.
Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilecek. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılacak veya yaptırılacak. Riskli yapı tespitlerine 15 gün içinde itiraz edilebilmesi mümkün. Bu itirazlar 3'ü Bakanlık, 4'ü Bakanlığın seçtiği öğretim üyeleri tarafından oluşan 7 kişilik bir heyet tarafından incelenerek karara bağlanacak. İtiraz işlemlerini takip eden süre içinde, Bakanlık ve İdarenin yaptığı masraflar kat malikleri tarafından karşılanacak, aksi takdirde yapılan tespit masrafı Tapu Müdürlüğü'ne bildirilecek, Tapu Müdürleri binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere, tapu kaydındaki arsa payları üzerine müşterek ipotek koyarak, hak sahiplerine bilgi verecek. Bina; riskli alan, riskli yapı, rezerv alanı ya da dönüşüm bile uygulama bütünlüğü bakımından birlikte değerlendirileceği için çoğunluk aranmayacak, yıkılacak. Riskli yapıların yıktırılmasında önce malikler ile anlaşma yoluna gidilecek, anlaşma yoluyla tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile, kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere, geçici konut ve işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilecek. Uygulamaya başlamadan önce yıkım için kat maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre verilecek, yıktırılmadığı takdirde maliyeti yurttaşa ait olmak üzere ilgili kurumlar tarafından yıktırılacağı tebliğ edilerek ek süre verilecek, sonrasında tahliye ettirilerek yıktırılacak. Yıkım işlemini müteahhitle özel bir anlaşma yapıldıysa müteahhit firma yapabilecek. Bakanlık veya Belediyeye yaptırılırsa, yıktırma masrafı ile ilgili Tapu Müdürlüğü'ne bildirilecek, paydaşların hakları oranında ipotek koydurulacak, hak sahiplerine bilgi verilecek.
Bakanlık ve Belediye, riskli alanlarda proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini, geçici olarak durdurma, riskli binaların elektrik su ve doğalgaz hizmetlerinin verilmemesi yetkisine sahip. Yıkımdan sonra projeler çerçevesinde yapılacak işlere ( parsellerin tevhid edilmesine, münferit, birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullere göre yeniden değerlendirilmesine) hak sahipleri 2/3 çoğunlukla karar verecek. Aksi durumda diğer paydaşlara açık artırmayla satılacak. Bu surette de gerçekleştirilemediği takdirde, ekspertiz değeri yaptırılacak, Hazine adına tescil ettirilecek. Bina yıkılmış arsanın maliklerine yapılan tebligatı takiben 30 gün içinde en az 2/3 çoğunluk sağlanamaması halinde, kamulaştırma yoluna da gidilebilecek.
Yıkılan binası arsaya dönüşecek yurttaşın müteahhitle yapacağı anlaşma, arsa payı üzerinden olacak. Büyük ve küçük ölçekli birçok inşaat şirketinin oluşturduğu kentsel dönüşüm timleri ile semt semt gezip, parsel topladığı, gelen kentsel dönüşüm tekliflerini değerlendirdiği / projelendirdiği, deprem korkusuyla birlikte yeni ve konforlu bir evde yaşamak isteyen bina sahiplerinin binalarının yeniden yapılanması için, markalı konut üreticilerine başvurdukları bu süreçte, çok titiz ve dikkatli olmaları gerekmektedir. Öncelikle mahallelerinde kalmaları, yeşil alan ve tahliye alanı, kat irtifakı, kat mülkiyeti haklarına sahip olmaları, evlerine kentsel dönüşüm inşaat şirketine verirken bölgedeki değeri araştırıp, çıkacak teklifi ona göre değerlendirmeleri, kandırılmadıklarından emin olmak için bir avukata danışmaları, sözleşmeyi noter kanalıyla yapmaları, ön sözleşmeyle birlikte yapacakları ana sözleşmedeki detayları iyi okuyup imzalamaları, depreme dayanıklılık belgelerini almaları önem taşımaktadır.
Bizi arayın! (0212) 327 44 49 – 327 44 65