HUKUK PENCERESİ
KENTSEL DÖNÜŞÜM'DE "HUKUK" NE DİYOR?
Av. Hesna Satır
hukuk@bariskanyonetim.com
Geçtiğimiz yıl fiilen başlatılan Kentsel Dönüşüm projesinde artık bir yılı geride bırakırken kamuoyunun kafası halen karışık... Öyle ki, konunun hukuksal boyutlarıyla ilgili de merak edilen pek çok husus var. Bu yazımda güncel mevzuatta anlatılan Kentsel Dönüşüm hakkında bazı önemli bilgileri sizlerle paylaşmak istiyorum.
Hukukta yaşanan büyük değişim ve pay ölçer sistemiyle ilgili bir önceki yazımda, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dan söz etmiş ve yazımı, "Hukuk, yasalar her şey değişiyor, değişecek. Söylendiği gibi değişmeyen tek şey değişim. Buna karşılık Mahmut Abdülbaki'nin dizeleri ile 'Baki kalan bu kubbede hep bir hoş sada kalacak" diye bitirmek istemiştim. Bu nedenle, yazıma böyle başlıyorum.
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da (Yürürlük Tarihi: 30.05.2012); Kat Mülkiyeti Kanunu'nu temelden sarsan düzenlemeler yer alıyor. Bu kanun, yalnızca Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilecek afet riski taşıyan alanlarda değil; afet riski taşıyan, ekonomik ömrünü tamamlamış müstakil yapılarda da münferiden uygulanacak. Yani yapı nerede olursa olsun ekonomik ömrünü tamamlamış, örneğin 30-40 yıllık bir bina ise kat maliklerinden birisi bile Bakanlığa müracaat ederek yapının riskli olduğunu ve riskli bina kapsamına alınmasını isteyebilecek. Bakanlığın lisans verdiği kurum ve kuruluşlar bu binayı değerlendirecekler.
Binanın ekonomik ömrünü tamamlamış ve riskli olduğunun lisans verilen kurum ya da kuruluş tarafından tespiti halinde Bakanlık kat maliklerine tebligat yaparak binanın yıkılması için 30 günden az olmamak üzere süre veriyor. Kat maliklerince bu karara uyulmaması halinde, ikinci süreyi verdikten sonra binayı mülki amire talimat vererek yıktırıyor. Bina yıkımından sonra kat irtifakı ve kat mülkiyeti Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu dairesince resen terkin ediliyor, arsa kat maliklerinin hisseleri oranında paylı mülkiyet haline dönüşüyor. Bakanlık 30 gün içinde en az 2/3 çoğunlukla arsanın kat karşılığı olarak verilmesi, hasılat paylaşımı yoluyla verilmesi ya da satılması konusunda karar alınması için kat maliklerine tebligat gönderiyor. 2/3 çoğunluk sağlanarak bu kararlardan birisinin alınması halinde, muvafakat etmeyen 1/3 kat malikinin arsa payının Bakanlığın belirleyeceği rayiç bedelden az olmaması şartıyla açık artırma yoluyla diğer kat maliklerine (2/3 çoğunluk sağlayan) açık artırma yoluyla satılmasını öngörüyor. Bu 1/3'lük payın, diğer 2/3 oranında hissedar olan kat maliklerince alınmaması halinde bu hisse, Maliye Hazinesi tarafından bedeli ödenerek satın alınıyor. Bakanlığın verdiği 30 günlük süre içinde 2/3 oranındaki kat malikinin anlaşma sağlayamaması halinde, Bakanlık, arsayı acele kamulaştırma kapsamına alarak kamulaştırıyor. Riskli yapının tespiti ve yıkımıyla ilgili tüm masraflar gerekirse Bakanlık ya da ilgili İdare tarafından karşılanacak; ancak Bakanlığın talebiyle yapılan tüm masraf tutarıyla ilgili olarak tapu dairesince kat maliklerinin hisseleri üzerine ipotek belirtmesi yapılarak bu paralar kat maliklerinden tahsil edilecek.
Yasanın uygulaması daha önceden ekonomik ömrünü tamamladığı halde müteahhite verilmemesi için direnen azınlık kat maliklerinin direnişine son verecek, kat karşılığı anlaşmaya imza atmayan kat malikinin tapusu ya diğer kat maliklerine ya da Devlete geçecek. Bu sayede ekonomik ömrünü tamamlamış binlerce bina yenilenecek ve bu arz nedeniyle daire fiyatlarında rekabetin getireceği indirimler yaşanacak. Ancak kentlerin dönüşümünü, "emlak eksenli" bakmaktan vazgeçmediğimiz, bu yönde samimi bir siyasi irade beyanına kavuşamadığımız ve konunun uzmanı kişilerin doğru görüş ve planlarına değer vermediğimiz sürece kentlerimizde geri döndürülemez kayıplarımızla giderilemez zararlarımız devam edecektir.
Bizi arayın! (0212) 327 44 49 – 327 44 65